отдел продаж
500-646

Что ждет ипотечный рынок в ближайшее время? - статьи от ЖК "Лазурь"

Что нас ждет после поднятия минимальной процентной ставки Центробанка России? Этот вопрос живо интересует всех участников рынка недвижимости. Ответом на него в данной статье делятся эксперты, дающие свои прогнозы и делающие выводы относительно того, как этот фактор повлияет на обе стороны – продавцов и покупателей.

Один из главных вопросов, вызывающих волнение основных игроков – как данный рост повлияет на величину ипотечной ставки, и будет ли эта реакция существенной? Станет ли жилье менее доступным и как это отразится на активности в данном секторе? Это вызывает не праздное любопытство, но реальные опасения тех, кто зависит от конъюнктуры в сфере недвижимости. В конечном счете, все это способно повлиять и на общее состояние экономики в стране.

Есть ли на самом деле причины для таких настроений и не успокоят ли нас эксперты, разбирающиеся в причинах, истоках и последствиях взаимосвязанных между собой событий? – все это вы узнаете из материала, изложенного в данной статье.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

— В текущем году ключевая ставка ЦБ менялась пока четыре раза, по сравнению с некоторыми предыдущими годами это не так часто (например, в 2017 году ставка менялась 6 раз, а в 2015 году — пять раз, постепенно снижаясь). До сих пор этот показатель не является рекордно низким, так как, скажем, до марта 2014 года ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 5,5% годовых.

А вот ипотечные ставки по выдаваемым жилищным кредитам в среднем по большинству банков, напротив, сейчас одни из самых низких за всю историю существования ипотечного рынка в нашей стране. В среднем это около 9,5% годовых, а в секторе новостроек этот показатель еще ниже — порядка 9,3% годовых.

Безусловно, первое, о чем думает потенциальный ипотечный заемщик, услышав новости о повышении ключевой ставки, — это соответствующий рост ставок по ипотеке. На самом деле, далеко не все банки отреагировали на последнее повышение ключевой ставки на 0,25 п. п.

Пока о массовом повышении ставок речи не идет, но даже если это повышение и произойдет, критическим образом на рынке жилья это никак не скажется. Дело в том, что сейчас на рынке московского региона сформировались наиболее благоприятные условия для покупки жилья, в том числе с помощью ипотеки: выбор объектов очень велик (по данным IT-платформы bnMAP.pro, в Москве и Подмосковье в продаже находятся 1964 корпуса с квартирами и апартаментами всех классов), в том числе велик выбор квартир по доступным ценам (даже внутри МКАДа можно приобрести квартиры по цене до 3,5 млн рублей!), а ипотечные ставки в большинстве банков остаются максимально низкими — участники зарплатных проектов, например, могут рассчитывать на одобрение и под 9% годовых, а Сбербанк предлагает ставку 7,5% годовых на ряд новостроек при условии электронной регистрации сделки.

Таким образом, пока ситуация на рынке ипотечного кредитования остается стабильной и даже, можно сказать, благоприятной для покупателя жилья.

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:

— Честно говоря, я не верю в резкие изменения ипотечных ставок в ближайшие полгода. Во-первых, потому что они полностью зависят от ключевой ставки Центробанка. И за последние три года она никогда не менялась сразу более чем на 0,5 п. п., а меняется она, в среднем, раз в два месяца. И совсем не факт, что в большую сторону: повышение на 0,25 п. п. в минувшем сентябре — первое за три года. И руководство ЦБ сразу сказало, что это просто способ снизить инфляционные риски, а общая тенденция в экономике прежняя.

Во-вторых, ипотечная ставка — самый важный показатель доступности жилья: она определяет, сколько денег вы будете платить банку каждый месяц. От нее очень сильно зависит, сможет ли строительная отрасль обеспечить новым жильем 5 млн семей ежегодно, как поручил президент. Именно поэтому правительство страны стремится к 2024 году сделать среднюю ипотечную ставку в 8%, и, судя по всему, добиться этого более чем реально. Небольшие колебания на этом пути вряд ли способны заметно повлиять на рынок.

Поэтому тем, кто в скором времени планировал купить квартиру в ипотеку, я рекомендую продолжать «идти в своем ритме» — в ближайшем будущем радикально лучших условий ждать не стоит, а возможные повышения ставки будут незначительными.

Тем, у кого уже есть ипотека, взятая до 2016 года, есть смысл посмотреть на сайтах самых крупных банков раздел «Рефинансирование». Ставки здесь выросли немного сильнее, чем при покупке квартиры, однако в вашем случае все равно можно «скостить» себе 2–3%. Только посчитайте финальную выгоду с учетом всех необходимых выплат, которые требуются при рефинансировании. Если она невелика, стоит дождаться более интересных условий.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Ключевая ставка Центробанка выросла на 0,25%. Но мы пока не видим, чтобы банки начали массово повышать ставки вслед за ней, скорее они занимают выжидательную позицию.

Отметим также, что на решение банков относительно изменения ипотечных ставок влияет и размер процентов по рублевым депозитам. Если, к примеру, банк привлекает вклады под 5% годовых, то ипотеку может выдавать под 9% годовых, однако если доходность по вкладам увеличивается до 7%, то и ставки по ипотеке, соответственно, должны вырасти до 11%. С конца лета ставки по банковским вкладам в рублях начали увеличиваться, и это один из сигналов того, что ипотечные ставки тоже пойдут вверх.

Максимально размер ипотечных ставок на приобретение вторичного жилья в столице может вырасти, как это было ранее, до 17%, и в этом случае ипотека уже никому не будет интересна. Однако это весьма маловероятный прогноз. На наш взгляд, наиболее реалистичный сценарий — увеличение ипотечных ставок на «вторичке» в среднем до 12%, как это было полтора-два года назад.

Нельзя забывать, что рынок недвижимости крайне инертен, и в краткосрочной перспективе изменения, происходящие с ипотечными ставками, вряд ли сильно на него повлияют. Думаю, в большей степени они могут отразиться на таком показателе, как объем предложения. На данный момент в сегменте вторичного жилья столицы наблюдается заметное сокращение экспозиции. И если количество ипотечных покупателей в ближайшее время уменьшится, то это приведет к замедлению сокращения предложения или даже к его накоплению. Если же говорить о ценах, все будет зависеть от того, насколько значительным будет уменьшение ипотечного спроса — только поняв это, можно будет говорить о масштабах ценовой коррекции.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»:

— Нужно понимать, что ипотечная ставка прямым образом зависит от ключевой ставки, соответственно все изменения ключевой ставки в большую или меньшую сторону зеркально отражаются на ипотечных условиях банков.

2017 год был знаковым в части изменения ипотечных условий: за прошедший год ключевая ставка снижалась семь раз с 10% до 7,75%, то есть общее снижение составило 2,25%. Такая же тенденция сохранилась и в начале этого года. В I квартале 2018 года ставка снижалась дважды и в итоге составила 7,25%. Таким образом, уровень ставок по ипотечному кредиту в первом полугодии достиг исторически минимального уровня!

Но введение в течение прошедших месяцев 2018 года новых санкций, спровоцировавшее резкое ослабление курса рубля, сподвигло ЦБ на заседании 14 сентября принять решение о повышении ключевой ставки на 0,25 п. п. (до уровня 7,5%), что, в свою очередь, спровоцировало ряд банков изменить ипотечные ставки в сторону увеличения. Повышение ставок наблюдается в размере 0,5–1,5%. Но есть банки, которые пока еще не спешат менять условия по ипотеке и оставили их на прежнем уровне.

Мы рекомендуем всем своим клиентам не откладывать вопрос покупки жилья на потом. Во-первых, остальные банки в ближайшее время также пойдут на увеличение ставок. Во-вторых, впереди нас ожидает переход на проектное финансирование, который повлечет за собой повышение стоимости жилья. Поэтому у клиентов пока еще есть возможность воспользоваться наиболее выгодными рыночными условиями.

Тем клиентам, которые ранее уже оформили ипотеку, опасаться повышения ставки не стоит, так как их условия зафиксированы в кредитном договоре и изменению не подлежат. Единственное, если они брали кредиты по значительно более высоким ставкам, есть замечательная возможность воспользоваться рефинансированием на более выгодных условиях, тем самым существенно улучшить свои кредитные условия либо за счет снижения ежемесячного платежа, либо уменьшения срока кредита.

Источник: cian.ru

Вернуться к списку новостей